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2021 vs 2025
Les prix immobiliers à Annecy et dans le bassin annécien en 2026
Le bassin annécien fait partie des marchés immobiliers les plus dynamiques de France hors grandes métropoles. La demande, soutenue par les travailleurs frontaliers, la qualité de vie et la rareté du foncier, maintient les prix à un niveau élevé et relativement stable. Le prix médian au m² sur l'ensemble du bassin ressort à —, toutes typologies confondues.
Appartements vs maisons : des prix au m² comparables
Le prix au m² médian des maisons est très proche de celui des appartements dans le bassin annécien — c'est contre-intuitif, mais s'explique par la géographie : les appartements sont concentrés en centre-ville (prix élevés), les maisons sont dispersées dans des communes plus accessibles. En revanche, le budget typique d'une maison est presque deux fois supérieur, simplement parce que la surface est bien plus grande. Le tableau ci-dessous résume les principaux indicateurs.
| Type de bien | Prix médian / m² | Prix habituels | Surface médiane | Budget typique | Nombre de ventes |
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Source : DVF data.gouv.fr · Ventes 2021-2025 · Haute-Savoie (74) · 53 communes du bassin annécien
Évolution des prix immobiliers à Annecy depuis 2021
Entre 2021 et 2025, le marché annécien a connu une trajectoire en deux temps : une forte hausse entre 2021 et 2023, portée par la reprise post-Covid et la demande frontalière, puis une légère correction en 2024 liée à la remontée des taux. Les prix se sont stabilisés en 2025 à un niveau proche du pic. Les données DVF permettent de suivre cette évolution année par année sur l'ensemble du bassin.
| Année | Médiane / m² (appartements) | Médiane / m² (maisons) | Nb de ventes | Évolution vs année préc. |
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Source : DVF data.gouv.fr · Périmètre : 53 communes du bassin annécien
Pourquoi les prix restent élevés à Annecy
Plusieurs facteurs structurels expliquent la résistance des prix annéciens : la proximité de Genève (40 min), qui attire une clientèle frontalière avec un fort pouvoir d'achat ; la contrainte géographique (lac, montagnes) qui limite l'offre nouvelle ; et un tissu économique local solide (industrie de précision, tourisme, santé). Ces éléments créent un déséquilibre durable entre l'offre et la demande.
Les prix par zone géographique dans le bassin
Le bassin annécien présente une forte hétérogénéité des prix selon la localisation. On distingue quatre zones principales avec des niveaux de prix très différents.
Prix immobiliers par commune dans le bassin annécien
Le tableau ci-dessous présente le prix médian au m² pour chaque commune du bassin annécien, calculé sur l'ensemble des ventes DVF disponibles. La colonne "Prix habituels" indique la fourchette centrale : 50 % des ventes se situent entre ces deux valeurs, 25 % en dessous, 25 % au-dessus.
| # | Commune | Prix médian / m² | Prix habituels | Nb ventes | Surface méd. |
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Communes avec au moins 5 ventes DVF analysées · 2021-2025 · Tous types confondus
Les communes les plus chères et les plus accessibles
Top 5 communes les plus chères
| # | Commune | Prix médian / m² | Nb ventes |
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Les communes les plus chères du bassin sont généralement situées sur les rives du lac d'Annecy, où la vue, la rareté et la qualité des biens font monter les prix bien au-dessus de la moyenne.
Top 5 communes les plus accessibles
| # | Commune | Prix médian / m² | Nb ventes |
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Les communes périphériques offrent des prix plus accessibles tout en restant à 20-40 minutes d'Annecy. Elles attirent une clientèle cherchant de l'espace, un jardin ou une première acquisition dans le bassin.
Comparer des communes
Sélectionnez 2 à 4 communes pour les comparer côte à côte : prix médian, budget typique, surface, nombre de ventes.
Questions fréquentes sur les prix immobiliers à Annecy
La moyenne additionne tous les prix et divise par le nombre de ventes. Le problème : une seule villa vendue 3 millions au bord du lac fait monter la moyenne de tout le monde, même si 90 % des ventes ont eu lieu autour de 4 500 €/m².
La médiane, c'est simplement le prix du milieu quand on trie toutes les ventes du moins cher au plus cher. La moitié des biens se sont vendus en dessous, l'autre moitié au-dessus. Un penthouse à 12 000 €/m² ou un bien en mauvais état à 2 000 €/m² ne changent presque rien au résultat.
C'est pour ça que les notaires, les économistes et les instituts statistiques (comme l'INSEE ou le Conseil Supérieur du Notariat) utilisent la médiane pour parler des prix immobiliers. Les sites qui affichent une "moyenne" gonflent souvent les chiffres sans le dire. Sur ce site, tous les prix sont des médianes calculées sur les ventes DVF officielles.
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